Şüphesiz ki, yüksek oranlardaki enflasyon, kur artışı gibi ekonomik koşullardaki değişime dayalı olarak, son zamanlarda en çok artış gözlemlediğimiz davaların başında kira hukukundan doğan uyuşmazlıklara ilişkin davalar yer almaktadır.
Bu sebeple, gerek konut ve işyeri sahiplerinin gerekse kiracıların hukuki anlamda herhangi bir hak kaybına uğramamaları adına kira sözleşmelerinden doğabilecek uyuşmazlıklara ilişkin yasal düzenlemeleri bilmeleri çok büyük önem arz ediyor.
Kira hukukuna ilişkin yazı dizimize, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin "Kira Tespit Davaları" ve ilgili güncel mevzuat hükümleri ile başlayacağız.
Konut kira artışlarına yüzde 25’lik sınırlama getiren Geçici Kanun!!!
TBMM’nin 8 Haziran 2022 tarihli genel kurulunda kabul edilen geçici kanunla, konut kira sözleşmelerinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmalara 1/7/2023 tarihine kadar (bu tarih dâhil olmak üzere) yüzde 25 oranında bir üst sınır getirilmişti.
Oturduğu evin kira sözleşmesi, bu geçici Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren yenilenen tüm kiracılar bu kuraldan yararlanmaktalar. Lakin, söz konusu geçici madde konutlarla sınırlı olarak getirildiğinden, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralının uygulanmaya devam ettiğini önemle belirtiriz.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranının belirlenmesi Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili mevzuat hükümleri gereğince; konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı belirlenirken belirli ayrımlara gidilmiştir. Bunlardan ilki; tarafların arasında mevcut bir anlaşmanın olmasıdır. Ancak burada da bir sınırlama getirilmiş olup, belirlenen oran önceki kira dönemine ait TÜFE’deki (tüketici fiyat endeksi) 12 aylık ortalamayı geçemez. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. İkinci durum ise, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamış olması ihtimalidir. Bu durumda, kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenecek ancak belirlenen oran önceki kira dönemine ait TÜFE’deki (tüketici fiyat endeksi) 12 aylık ortalamayı geçemeyecektir.
Peki, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli nasıl belirlenecek?
Son olarak, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, hakim tarafından 12 aylık ortalama TÜFE artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri esas alınarak hakkaniyete uygun bir karar verilecektir.
Döviz cinsindeki kira bedellerinde 5 yıl kriteri!!
Taraflar arasında kira bedelinin döviz cinsinden ödenmesi gerektiği kararlaştırıldığında ise 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. 5 yıl sonrasında ise yukarıda belirtilen hüküm geçerli olacaktır.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin tespit davası ne zaman açılabilir?
Kural olarak, her zaman açılabilir. Ancak, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedelinin yeni kira döneminde de geçerli olabilmesi için; Dava yeni kira döneminden önceki 30 gün içerisinde açılmalı veya yeni kira başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinde artış olacağına dair yazılı bir bildirim yapılması şartıyla dava yeni kira dönemi içerisinde de açılabilecektir.
Özetle;
Kira sözleşmelerinde belirlenen kira bedellerinin değiştirilmesi için açılan "Kira Bedelinin Tespiti" davalarının yasal mevzuat gereğince belirli şartlara tabi olduğunu ve açılacak davalar neticesinde elde edilecek hükümlerin de ilgili şartlar sebebiyle değişiklik göstereceğini vurgulamak isterim.
